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老工业城区“三旧”改造规划实践与思考—以武汉市青山区为例


2018-09-21 11:13  来源:ghy
老工业城区“三旧”改造规划实践与思考
 
张古月
摘要:本文通过对武汉市青山区“三旧”改造规划的分析研究,提出以现状需求评估为基础,以功能主题策划为指引,以法定规划对接优化为重点,以实施平台建设为保障的规划编制路径,对老工业城区改造转型进行了探索,为其他类似地区开展同类工作提供借鉴。
关键词: “三旧”改造规划;青山区;城市更新
 
1、引言
        2013年5月,武汉市被列为城镇低效用地再开发试点城市,正式启动了全市范围内的“三旧”改造规划编制。青山区作为武汉市七大主城区之一,且唯一一座“苏联模式”的老工业城区,城区转型和存量用地改造迫在眉睫。本文结合作者编制青山区“三旧”改造规划的实践,探讨老工业城区“三旧”改造的重点和方式,以期为类似区域同类工作提供借鉴。
 
2、青山区“三旧”改造规划实践
2.1 青山区现状特征和问题
    青山区位于武汉市主城区东部,行政区面积约89.5平方公里,是“一五”时期国家投资建设的工业基地发展而成的城区,境内有武汉钢铁集团公司、中国第一冶金建设公司等单位,城区建设呈现典型的“东工西居、方格路网、均等街坊”的布局。由于其独特的建设历史,青山区“三旧”改造存在以下主要特征和问题:
    第一,“先工后城,产居分离”的特征显著,土地集约利用水平较低,城区空间格局有待优化;第二,人口密度大且分布不均,老旧社区和城中村众多,改造和安置难度大;第三,“东工西商”的产业格局特征明显,区内现代服务业低端零散,重工业亟待转型;第四,绿化及道路呈现“东差西优”的特征,有待进一步完善。
2.2 总体改造思路与更新定位
    基于对青山区现状特征和发展诉求的综合评价,规划提出着力于“对接区域、转型产业、提档服务、保护生态、改善民生、延续文化”的改造重点,通过改造和腾退存量用地,注入高端生产性服务业,联动园区转型,完善服务设施,合理布局社区,打造土地集约、空间怡人的现代服务集聚区、循环产业示范区和低碳生活宜居区,实现青山区的繁华回归。
2.3 划分标准与改造地块、单元和模式
    综合考虑青山区成片街坊式老旧社区建设模式,规划在武汉市“三旧”改造划定标准上提高拆除重建的划入标准,按照“因地制宜、成片改造、综合整治、分类推进”的原则,按照“拆除重建模式、改造提升模式和保护整治模式”划定青山区三旧改造地块共22.2平方公里,其中旧城约5.8平方公里,旧厂约1.1平方公里,旧村约15.3平方公里,并结合城市功能区、路网、控规编制单元等因素,将全部三旧地块划分为10个重点改造单元和41个一般改造单元。
2.4 改造策略与规划布局
    为进一步指导“三旧”改造用地利用,规划针对改造地块及其周边一定区域开展总体功能策划专题,明确了每个地块未来发展主导方向和意向建设项目。在此基础上,充分对接已编制的控制性详细规划,明确“点带联动、北疏南承、提档转型、新旧融合、织补绿化、立体利用”等规划策略,在保障“五线”严格控制的前提下,优化空间功能,增补绿化、公服、交通市政等设施,形成优化后的规划管理用图。
2.5 改造实施路径
    为进一步提高“三旧”规划的可操作性和管理实施,规划开展“拆迁安置专题研究、建设容量专题研究和资金平衡专题研究”,分别针对老工业城区中的旧社区、棚户区和城中村进行集中安置,同时考虑总体空间形态,结合资金测算,将改造地块划分为重量论证地块、容量控制地块和一般容量地块,通过强度调节,制定资金平衡方案。按照“先易后难、捆绑平衡、分期启动”的原则,近期聚力重点功能区,引爆产业发展,中期梯度转型,推进社区综合整治,远期全面升级园区,完成城中村改造,并最终建设改造实施平台,统筹规划、管理与开发,有序跟踪和指导“三旧”地块的改造实施。
 
3、关于老工业城区“三旧”改造规划的思考
3.1 查漏补缺,对症下药,开展现状需求评估,明确改造方向和总体目标
    “三旧”用地是中心城区宝贵的土地资源,准确了解城市发展需求,真正做到“对症下药,地尽其用”是“三旧”改造规划首先需要考虑的问题。通过现状分片需求评估,明确城区各片不同的需求特点,作为下步更新改造的基础和未来改造的方向,以此确定改造目标,从而“自下而上”的指导规划管理和实施,能够更好的发挥土地价值,真正实现城市更新改造的目的。
3.2 策划先行,明确老工业城区转型主导功能和核心项目
     在新的城市发展形势下,老工业城区的功能配置、空间布局往往与城市未来发展需求凸显出更为严峻的矛盾。因此,针对该类旧城区,建议“三旧”改造规划开展主题功能和项目策划专题研究,充分对接区域发展趋势,摸清未来可持续的发展方向和主导功能,策划核心开发项目,以产业、功能和项目引导地块改造,更迅速有效的推进城区转型和升级。
3.3 落实空间,对接法定控规,保证“三旧”改造规划的可操作性
    “三旧”改造规划必须与现行规划体系合理对接,才能保障规划的可操作性和可实施性。在“三旧”改造规划的工作中,规划编制人员充分对接控规管理单元,在调查和把握现有控规存在问题的基础上,通过改造规划对控规进行深化细化,将存量土地的再利用与控规优化相衔接,有序推进规划的落实。
3.4 多管齐下,建设实施管理平台,有序推进开发建设
    拆迁安置与资金平衡是城市改造和更新中重要的一环。规划编制宜将分类安置布局、资金平衡测算与“三旧”地块开发统筹考虑,通过“捆绑平衡”和项目建设需求,拟定改造时序,通过“三旧”规划管理平台统一改造地块规划信息与开发信息,为更好的指导规划实施,推进规划管理提供保障。
4、结语
    “三旧”改造是新型城镇化建设发展中的重要组成部分,也是一项复杂的社会系统工程,它涉及到社会、经济、产业、社区等诸多方面,改造任务艰巨。本文通过武汉市青山区“三旧”改造规划实践,试图从现状需求评估、主题功能策划、法定规划对接和实施平台建设等方面探索一条适合类似城区旧城改造规划编制的方式方法,更好的服务规划管理和指导规划实施。然而,城市更新改造是城市建设和发展中的复杂课题,需要政府、企业、居民和规划师不断共同探索和努力,才能更好的解决城市更新中不断涌现的难题,以推进城市走向集约发展的可持续之路。
 
 
参考文献:
[1]关于加快推进“三旧”改造工作的意见(武发(2013)5号文)[Z]武汉市人民政府,2013.
[2]武汉市规划研究院.武汉市青山区“三旧”改造专项规划[Z].2014.
[3]广州市“三旧”改造规划的经验及其启示,2013.
[4]黄健文,徐莹.从“旧城改建”到“三旧改造”——对我国旧城改造的历程与相关称谓回顾[J].华中建筑.2010.
[5]严若谷,周素红,闫小培.城市更新之研究[J].地理科学进展.2011.
 
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